Energieeffizienz im Mietshaus 2026: Pflichten, CO2-Kosten und Modernisierung für Verwalter

Energieeffizienz ist im Mietshaus kein Imagethema mehr. Sie zeigt sich in festen Pflichten mit Stichtag, in der Heizkostenabrechnung und über das CO2-Stufenmodell direkt im Ergebnis des Eigentümers. Für Verwalter heißt das: Sie müssen wissen, welche Anlagen bis wann geprüft oder nachgerüstet sein müssen, und sie müssen Eigentümern zeigen können, was eine Maßnahme bringt. Dieser Beitrag ordnet die Pflichten für 2026 und 2027 und zeigt den Weg von der Maßnahme bis zur Mieterhöhung.

Pflichten mit Stichtag

Das frühere Gebäudeenergiegesetz heißt seit der Änderung vom Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz. Für Bestandsgebäude mit mehreren Wohnungen sind vor allem drei Pflichten relevant:

Die Heizungsprüfung umfasst nach dem Gesetz die Einstellungen der Anlage, die Effizienz der Heizungspumpe, die Dämmung von Rohrleitungen und Armaturen und Maßnahmen zur Absenkung der Vorlauftemperatur. Sie ist eine Gelegenheit, die Heizkurve, die Nachtabsenkung und den hydraulischen Zustand des Systems zu prüfen, Maßnahmen mit geringer Investition und oft spürbarer Wirkung.

Beim hydraulischen Abgleich ist die Bestätigung mit Einstellwerten und Heizlastberechnung schriftlich festzuhalten und dem Mieter auf Verlangen vorzulegen. Legen Sie sie zur Objektakte, damit sie bei einer Anfrage nicht gesucht werden muss.

Für die Zähler gilt: Wird nicht fristgerecht nachgerüstet, darf jeder Mieter seinen Heizkostenanteil um 3 Prozent kürzen (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV). Klären Sie mit dem Messdienst jetzt, welche Liegenschaften noch Geräte haben, die vor Ort abgelesen werden müssen.

Neue Heizung: was sich 2026 geändert hat

Wird nach dem 29.07.2026 eine Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung in ein bestehendes Gebäude eingebaut, muss der Eigentümer sicherstellen, dass ein wachsender Anteil der Wärme aus Biomethan, Bioöl oder Wasserstoff stammt: ab 2029 mindestens 10 Prozent, ab 2030 15 Prozent, ab 2035 30 Prozent und ab 2040 60 Prozent. Alternativ kann die Pflicht teilweise über Solarthermie oder eine Wärmepumpen-Hybridheizung erfüllt werden.

Für Mietshäuser kommt eine Kostenregel dazu: Bei solchen neu eingebauten Anlagen teilen Vermieter und Mieter ab dem 01.01.2028 bestimmte Kosten hälftig, darunter die CO2-Kosten und die Netzentgelte für Gas, und ab 2029 die Kosten des vorgeschriebenen biogenen Brennstoffanteils, bezogen auf höchstens 30 Prozent des verbrauchten Brennstoffs. Für die Entscheidung über einen Heizungstausch sollten Eigentümer diese Kosten über die Laufzeit kennen, nicht nur den Anschaffungspreis. Da die Regeln neu sind, prüfen Sie vor jeder Empfehlung den aktuellen Gesetzestext und lassen Sie die Variantenrechnung durch einen Energieberater erstellen.

Wie der energetische Zustand beim Eigentümer ankommt

Seit 2023 teilen Vermieter und Mieter die CO2-Kosten für Heizöl und Erdgas nach einem Stufenmodell. Je höher der CO2-Ausstoß je Quadratmeter Wohnfläche, desto größer der Anteil des Vermieters. Das macht den energetischen Zustand eines Hauses jedes Jahr in Euro sichtbar.

Rechenbeispiel: Ein Mehrfamilienhaus mit 750 m² Wohnfläche hat laut Brennstoffrechnung im Jahr 2025 21.000 kg CO2 ausgestoßen. Bei 55 € je Tonne betragen die CO2-Kosten 1.155 €.

Allein beim CO2-Anteil spart der Eigentümer im Beispiel 286 € im Jahr, bei steigenden CO2-Preisen mehr. Die Mieter sparen zusätzlich Brennstoff. Mit dem CO2-Kostenrechner lässt sich die Einstufung für jedes Objekt nachrechnen. Wie sich Verbrauchs- und Grundkosten in der Heizkostenabrechnung verteilen, zeigt der Heizkostenrechner.

Welche Maßnahmen sich lohnen

Für Verwalter ist eine Reihenfolge hilfreich, die Eigentümern erklärt, warum welche Maßnahme wann kommt:

1. Ohne oder mit geringer Investition: Heizkurve und Vorlauftemperatur anpassen, Nachtabsenkung aktivieren, Pumpe tauschen, ungedämmte Rohre im Keller dämmen. Vieles davon ist Teil der Heizungsprüfung.
2. Mittlere Investition: hydraulischer Abgleich, Thermostatventile, Dämmung der obersten Geschossdecke oder der Kellerdecke.
3. Große Maßnahmen: Fassadendämmung, Fenstertausch, Heizungstausch. Sie gehören in einen Erhaltungs- und Modernisierungsplan über mehrere Jahre, idealerweise mit einem individuellen Sanierungsfahrplan eines Energieberaters.

Die erste Stufe sollte vor jeder größeren Investition erledigt sein: Sie kostet wenig, und ihre Wirkung zeigt sich schon in der nächsten Heizperiode in den Verbrauchswerten. Große Maßnahmen lassen sich oft mit fälliger Erhaltung verbinden. Wird die Fassade ohnehin neu verputzt, kostet die Dämmung nur den Mehrbetrag, und genau dieser Mehrbetrag ist für die Modernisierungsumlage maßgeblich.

Mietshaus: von der Maßnahme zur Mieterhöhung

Energetische Maßnahmen, durch die nachhaltig Endenergie eingespart wird, sind Modernisierungen (§ 555b Nr. 1 BGB). Der Mieter muss sie dulden, wenn keine unzumutbare Härte vorliegt (§ 555d BGB). Der Vermieter kann danach die Jahresmiete um 8 Prozent der umlagefähigen Kosten erhöhen, nach Abzug des Erhaltungsanteils und öffentlicher Zuschüsse, gedeckelt auf 3 €/m² in sechs Jahren (§ 559 BGB). Für den Einbau einer Heizung gelten eigene Grenzen. Entscheidend ist die Ankündigung spätestens drei Monate vor Beginn; ohne sie wird die Erhöhung sechs Monate später fällig. Den Ablauf mit Rechenbeispiel beschreibt der Beitrag zur Mieterhöhung nach Modernisierung.

WEG: Beschluss und Kostenverteilung

In der Eigentümergemeinschaft sind Dämmung, Fenstertausch oder Heizungstausch bauliche Veränderungen oder Erhaltung am Gemeinschaftseigentum. Beschlossen wird mit einfacher Mehrheit. Für die Kosten gilt § 21 WEG: Alle Eigentümer zahlen nach Anteilen, wenn der Beschluss mit mehr als zwei Dritteln der Stimmen und der Hälfte der Miteigentumsanteile gefasst wurde, ohne unverhältnismäßige Kosten, oder wenn sich die Maßnahme in angemessener Zeit amortisiert. Sonst tragen nur die Befürworter die Kosten. Eine Amortisationsrechnung des Energieberaters ist deshalb mehr als eine Entscheidungshilfe; sie bestimmt, wer zahlt.

Fördermittel richtig einplanen

Öffentliche Zuschüsse senken die Investition, mindern aber auch die Modernisierungsumlage: Kosten, die mit Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten gedeckt werden, gehören nicht zu den umlagefähigen Kosten, und zinsverbilligte Darlehen verringern den Erhöhungsbetrag um den Zinsvorteil (§ 559a BGB). Für den Einbau einer Heizung mit Förderung erlaubt § 559e BGB dafür eine Umlage von 10 statt 8 Prozent. Für den Eigentümer ist die Rechnung deshalb nicht „Förderung oder Umlage“, sondern die Summe aus beidem über die Nutzungsdauer.

Praktisch wichtig: Viele Förderprogramme verlangen, dass der Antrag vor der Auftragsvergabe gestellt wird. In der WEG muss deshalb schon der Beschluss die Antragstellung vorsehen und die Vergabe davon abhängig machen. Prüfen Sie die aktuellen Bedingungen bei der zuständigen Förderstelle, denn Programme und Fördersätze ändern sich häufig.

Mieter einbinden

Ein Teil der Einsparung entsteht in den Wohnungen. Die monatliche Verbrauchsinformation, die bei fernablesbaren Zählern Pflicht ist, zeigt dem Mieter seinen Verbrauch im Vergleich zum Vormonat, zum Vorjahresmonat und zu einem Durchschnittsnutzer (§ 6a HeizkostenV). Ergänzen Sie sie bei Beginn der Heizperiode um kurze, konkrete Hinweise: Thermostate nicht auf Stufe 5 stellen, Stoßlüften statt Kippfenster, Heizkörper nicht zustellen. Nach einer Modernisierung gehört eine Einweisung in neue Technik dazu, etwa in die Bedienung einer Lüftungsanlage. Das senkt den Verbrauch und die Zahl der Beschwerden über kalte Räume.

Fristen im Blick behalten

Die Stichtage aus der Tabelle oben gehören als Aufgabe an jedes betroffene Objekt, mit Vorfrist und Verantwortlichem, etwa im Aufgaben- und Fristenkalender. Halten Sie Prüfprotokolle, Abgleichsbestätigungen und Messdienstverträge in der Objektakte bereit; Mieter dürfen einen Teil davon verlangen. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Energieberatung im Einzelfall.