Erhaltungsrücklage für die WEG berechnen

So wird gerechnet

Die Wohnungseigentümer müssen eine angemessene Erhaltungsrücklage ansammeln (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Wie hoch angemessen ist, regelt das Gesetz nicht. Verwalter stützen den Vorschlag im Wirtschaftsplan deshalb meist auf zwei Orientierungswerte, die der Rechner nebeneinander zeigt.

1. Peters’sche Formel

Satz je m² und Jahr = heutige Herstellungskosten je m² × 1,5 ÷ 80 Jahre × Anteil Gemeinschaftseigentum. Der Satz wird auf Cent gerundet und mit der Wohnfläche der Anlage multipliziert. Das ergibt die Rücklage der Gemeinschaft im Jahr.

2. Instandhaltungspauschale nach § 28 Abs. 2 II. BV

Der Satz richtet sich danach, wie lange die Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres zurückliegt. Bei gewerblicher Wärmelieferung sinkt er, mit Aufzug steigt er. Auch hier rechnet der Rechner mit dem Anteil Gemeinschaftseigentum, weil die Sätze die ganze Wohnung abdecken.

3. Anteil der Einheit

Die Rücklage der Gemeinschaft mal Miteigentumsanteil der Einheit geteilt durch die Summe der Anteile, oder nach Wohnfläche, wenn die Gemeinschaft das so beschlossen hat. Durch zwölf geteilt ergibt sich der monatliche Betrag im Hausgeld.

Die Sätze der II. BV seit 1. Januar 2026

Die Beträge des § 28 II. BV ändern sich alle drei Jahre um die Veränderung des Verbraucherpreisindex (§ 28 Abs. 5a, § 26 Abs. 4). Für den 1. Januar 2026 zählt Oktober 2025 gegenüber Oktober 2022: 123 ÷ 113,5 = 1,0837, also ein Plus von 8,37 %. Die Beträge gelten bis 31. Dezember 2028.

Die Abschläge für kleine Instandhaltungen und der Ansatz für Schönheitsreparaturen (§ 28 Abs. 3 und 4) betreffen das Mietverhältnis und spielen für die Rücklage der Gemeinschaft keine Rolle. Die Werte stammen aus der Veröffentlichung des VdW Bayern und lassen sich mit den Indexwerten von Destatis auf den Cent nachrechnen.

Beispiel mit Zahlen

Eine Anlage mit 1.200 m² Wohnfläche, bezugsfertig 1995, ohne Aufzug. Ein vergleichbarer Neubau kostet heute 2.800 € je m². Die Einheit hat 62,5 von 1.000 Miteigentumsanteilen.

1. Peters: 2.800 € × 1,5 ÷ 80 = 52,50 € je m², davon 70 % = 36,75 €. Gemeinschaft: 36,75 € × 1.200 m² = 44.100,00 € im Jahr. Einheit: 44.100,00 € × 62,5/1.000 = 2.756,25 € im Jahr, 229,69 € im Monat.
2. II. BV im Plan für 2026: Bezugsfertigkeit vor 31 Jahren, also 14,58 € je m², davon 70 % = 10,21 €. Gemeinschaft: 12.252,00 € im Jahr. Einheit: 765,75 € im Jahr, 63,81 € im Monat.

Der Abstand zwischen beiden Werten ist typisch. Die Peters’sche Formel bildet den langfristigen Bedarf aus den Baukosten ab, die II. BV einen pauschalen Satz für den laufenden Unterhalt. Ein konkreter Sanierungsbedarf, etwa ein Dach in fünf Jahren, gehört zusätzlich in die Planung.