Umlaufbeschluss nach § 23 Abs. 3 WEG: Muster für Antrag, Erklärung und Verkündung.

Beschließen ohne Versammlung: wann alle zustimmen müssen, wann eine Mehrheit genügt, was Textform bedeutet und ab wann das Ergebnis gilt.

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Was das Gesetz verlangt

Der Umlaufbeschluss spart eine Versammlung, verlangt dafür aber Sorgfalt. Ohne vorherigen Beschluss nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG kommt er nur zustande, wenn alle Wohnungseigentümer zustimmen. Eine einzige fehlende Zustimmung genügt, damit er scheitert.

Ausführlich lesen

Nach § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG ist ein Beschluss auch ohne Versammlung gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären. Alle heißt alle, nicht alle, die geantwortet haben: Schweigen, Ablehnung und Enthaltung sind keine Zustimmung.

Seit der WEG-Reform können die Wohnungseigentümer nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt. Der Beschluss gilt nur für diesen Gegenstand, eine allgemeine Öffnung für alle künftigen Fragen sieht der Wortlaut nicht vor. Typisch ist, dass die Versammlung eine Frage vertagt, weil noch ein Angebot fehlt, und zugleich festlegt, dass darüber im Umlauf mit Mehrheit entschieden wird.

Textform bedeutet nach § 126b BGB eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, auf einem dauerhaften Datenträger. Eine E-Mail oder eine Erklärung über ein Eigentümerportal, die diese Anforderungen erfüllt, genügt, eine Unterschrift ist nicht nötig. Ein Anruf oder ein mündliches Ja genügt nicht.

Zustande kommt der Beschluss, wenn das Ergebnis festgestellt und den Eigentümern mitgeteilt ist. Das Gesetz setzt diese Verkündung voraus: Die Beschluss-Sammlung nennt beim schriftlichen Beschluss Ort und Datum der Verkündung (§ 24 Abs. 7 Satz 2 Nr. 2 WEG). Ab der Beschlussfassung läuft die Anfechtungsfrist: Die Klage muss innerhalb eines Monats erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden (§ 45 WEG).

Gehört eine Einheit mehreren Personen, können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben (§ 25 Abs. 2 Satz 2 WEG). Für den Umlauf heißt das: Alle Miteigentümer erklären gleich, oder einer handelt mit Vollmacht, die ihrerseits der Textform bedarf (§ 25 Abs. 3 WEG).

Typischer Fehler

  • Die Mehrheit genügen lassen, ohne Beschluss nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG
  • Zustimmungen telefonisch oder mündlich einholen
  • Schweigen oder Enthaltung als Zustimmung werten
  • Bei Miteigentum nur eine Person anschreiben
  • Das Ergebnis weder mitteilen noch eintragen

So ist es richtig

  • Vorher für genau diesen Gegenstand die Mehrheit beschließen
  • Jede Erklärung in Textform, mit Namen
  • Nur eine ausdrückliche Zustimmung zählt
  • Alle Miteigentümer einer Einheit erklären lassen
  • Ergebnis verkünden, Datum festhalten, unverzüglich eintragen

Der Umlauf in sechs Schritten.

Vom Antrag bis zur Eintragung. Die Vorlage weiter unten enthält die Schreiben für jeden Schritt.

Der Antrag muss so bestimmt sein, dass er ohne Rückfrage mit Ja oder Nein beantwortet werden kann. Er wird später wörtlich in die Beschluss-Sammlung übernommen.

  • Gegenstand, Auftragnehmer, Betrag, Finanzierung
  • Angebote als Anlage beifügen
  • Ein Gegenstand je Umlauf

Angeschrieben werden alle Wohnungseigentümer, bei Miteigentum jede Person. Für die Allstimmigkeit zählt jede Einheit, nicht nur die Antworten.

  • Liste der Eigentümer zum Start festhalten
  • Miteigentümer einzeln anschreiben
  • Vollmachten in Textform prüfen

Antrag, Erklärungsvordruck und eine Rücklauffrist an alle. Eine Frist schreibt das Gesetz nicht vor, sie schafft aber Klarheit darüber, wann ausgewertet wird.

  • Per E-Mail, Brief oder Eigentümerportal
  • Angemessene Frist, etwa zwei Wochen
  • Bei Mehrheitsumlauf den zugrunde liegenden Beschluss nennen

Jede Erklärung mit Namen, Einheit, Antrag und Datum aufbewahren. Ein Anruf oder eine mündliche Zusage reicht nicht (§ 126b BGB).

  • E-Mail, Brief, Fax oder Portal
  • Person des Erklärenden erkennbar
  • Erklärungen zum Vorgang ablegen

Ohne Beschluss nach Satz 2 ist der Antrag nur angenommen, wenn alle zugestimmt haben. Mit einem solchen Beschluss entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen nach dem Stimmrecht der Gemeinschaft (§ 25 WEG).

  • Allstimmigkeit: jede Einheit mit Ja
  • Mehrheitsumlauf: Ja gegen Nein der abgegebenen Stimmen
  • Stimmrecht nach Gesetz oder Vereinbarung

Das Ergebnis allen Eigentümern mitteilen, Ort und Datum der Verkündung festhalten und unverzüglich in die Beschluss-Sammlung eintragen. Ab jetzt läuft die Anfechtungsfrist.

  • Mitteilung an alle Wohnungseigentümer
  • Ort und Datum der Verkündung
  • Eintragung in die Beschluss-Sammlung

Vorlage: Umlaufbeschluss

Vier Schreiben: Anschreiben, Beschlussantrag, Erklärung und Feststellung des Ergebnisses. Platzhalter stehen in eckigen Klammern.

Anschreiben

Beschlussfassung im Umlaufverfahren nach § 23 Abs. 3 WEG

Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Musterstraße 12, 12345 Musterstadt

Sehr geehrte Damen und Herren,

die Verwaltung bittet Sie, über den beiliegenden Antrag ohne Versammlung im Umlaufverfahren zu beschließen. Bitte senden Sie die beiliegende Erklärung bis zum [Datum] in Textform an uns zurück, zum Beispiel per E-Mail an [Adresse], per Brief oder über das Eigentümerportal. Eine Unterschrift ist nicht erforderlich, Ihr Name muss aber erkennbar sein. Gehört Ihre Einheit mehreren Personen, erklärt bitte jede Person, oder eine Person mit Vollmacht in Textform.

Variante A: ohne Beschluss nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG

Der Beschluss kommt nur zustande, wenn alle Wohnungseigentümer zustimmen. Eine Ablehnung, eine Enthaltung oder eine fehlende Erklärung bedeutet, dass der Beschluss nicht zustande kommt.

Variante B: Mehrheitsumlauf

Die Eigentümerversammlung vom [Datum] hat zu TOP [Nummer] nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG beschlossen, dass über diesen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt (Beschluss-Sammlung Nr. [Nummer]). Es zählen die Stimmen, die bis zum Ende der Frist eingehen.

Nach Ablauf der Frist stellen wir das Ergebnis fest und teilen es Ihnen mit. Mit dieser Mitteilung ist der Beschluss gefasst.

Mit freundlichen Grüßen [Name der Verwaltung]

Beschlussantrag

„Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beauftragt die Firma [Name] mit der Erneuerung der Haustür gemäß Angebot Nr. [Nummer] vom [Datum] zu einem Preis von bis zu [Betrag] € brutto. Die Kosten werden der Erhaltungsrücklage entnommen.“

Anlage: Angebot der Firma [Name] vom [Datum]

Erklärung

Erklärung zum Umlaufbeschluss vom [Datum]

Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Musterstraße 12, 12345 Musterstadt

Name
[Vorname Name]
Einheit
[Nummer und Lage]
Antrag
Erneuerung der Haustür, Angebot vom [Datum]

Zu dem oben genannten Beschlussantrag erkläre ich:

ZustimmungAblehnungEnthaltung

Ort, Datum, Name

Feststellung und Verkündung

Feststellung und Verkündung des Ergebnisses

Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Musterstraße 12, 12345 Musterstadt

Umlaufverfahren
Versand am [Datum], Frist bis [Datum]
Antrag
Erneuerung der Haustür, Wortlaut siehe Anlage
Erforderlich
Zustimmung aller Wohnungseigentümer (§ 23 Abs. 3 Satz 1 WEG)
Erklärungen
8 von 8 Einheiten: 8 Zustimmungen, 0 Ablehnungen, 0 Enthaltungen, keine fehlende Erklärung
Ergebnis
Der Beschluss ist allstimmig zustande gekommen.
Verkündung
Am [Datum] in [Ort] durch Mitteilung an alle Wohnungseigentümer
Beschluss-Sammlung
Eingetragen unter Nr. [Nummer] am [Datum]

Hinweis: Eine Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden (§ 45 WEG).

Muster ohne Gewähr, Rechtsstand WEG in der Fassung seit 01.12.2020, geprüft am 22.10.2026. Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Vereinbarungen der Gemeinschaft gehen vor. Die Vorlage ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Was Verwaltio dazu kann

In Verwaltio ist der Umlaufbeschluss ein eigener Vorgang, vom Entwurf bis zur Eintragung in die Beschlusssammlung.

  • Antrag als Entwurf vorbereiten, mit dem Start sind Wortlaut, Stimmkreis und Frist festgeschrieben
  • Eigentümer erklären sich im Eigentümerportal, im Web oder in der App, jede Erklärung wird mit Namen, Antrag und Zeitpunkt unveränderlich gespeichert
  • Erklärungen per Brief oder E-Mail erfasst die Verwaltung im selben Vorgang
  • Allstimmigkeit über alle Einheiten des Stimmkreises gerechnet, die Mehrheit nur, wenn ein Beschluss nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG für diesen Gegenstand hinterlegt ist
  • Bei Miteigentum zählt die Einheit erst, wenn alle Eigentümer gleich erklärt haben oder eine Vollmacht vorliegt
  • Mit der Verkündung erhält der Beschluss seine Nummer in der Beschlusssammlung, die Eigentümer werden benachrichtigt und die Anfechtungsfrist wird berechnet

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Häufige Fragen zum Umlaufbeschluss

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Ja, wenn sie die Textform nach § 126b BGB erfüllt: eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, in der die Person des Erklärenden genannt ist. Eine Unterschrift ist nicht nötig. Ein Anruf oder eine mündliche Zusage genügen nicht.

Ohne Beschluss nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG kommt der Umlaufbeschluss dann nicht zustande, denn es müssen alle Wohnungseigentümer zustimmen. Beim Mehrheitsumlauf zählen nur die abgegebenen Stimmen, eine fehlende Antwort wird dort nicht mitgerechnet.

Nach dem Wortlaut von § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG nicht. Die Eigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt. Für jeden weiteren Gegenstand braucht es einen eigenen solchen Beschluss.

Ab der Beschlussfassung, beim Umlaufbeschluss also ab der Verkündung des Ergebnisses. Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden (§ 45 WEG).

Einheitlich (§ 25 Abs. 2 Satz 2 WEG). Entweder erklären alle Miteigentümer gleich, oder eine Person erklärt für alle mit einer Vollmacht, die der Textform bedarf (§ 25 Abs. 3 WEG).

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