Mieterhöhung nach Modernisierung: Ankündigung, Berechnung und Kappung nach § 559 BGB

Modernisierungen sind für Eigentümer der einzige Weg, die Miete außerhalb der Vergleichsmiete anzupassen, und für Verwalter eine der fehleranfälligsten Aufgaben. Das Verfahren hat zwei Schritte mit eigenen Formvorschriften: die Ankündigung vor Beginn und die Erhöhungserklärung nach Abschluss. Wer den ersten Schritt auslässt oder ungenau ausführt, verliert Monate an Mieteinnahmen oder die Erhöhung insgesamt.

Was als Modernisierung zählt

§ 555b BGB zählt die Modernisierungsmaßnahmen abschließend auf. Für die Mieterhöhung nach § 559 BGB kommen in Betracht:

• Nr. 1: Endenergie wird nachhaltig eingespart (Dämmung, neue Fenster mit besserem Wärmeschutz).
• Nr. 1a: Einbau einer Heizungsanlage im Sinne des Gebäudemodernisierungsgesetzes, mit eigenen Regeln für Kappung und Förderung.
• Nr. 3: Wasserverbrauch wird nachhaltig reduziert.
• Nr. 4: Der Gebrauchswert der Wohnung steigt nachhaltig (Balkonanbau, Aufzug, besserer Schallschutz).
• Nr. 4a: erstmaliger Glasfaseranschluss, nur unter besonderen Voraussetzungen umlagefähig.
• Nr. 5 und 6: dauerhafte Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse und Maßnahmen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat.

Keine Modernisierung ist die reine Erhaltung, also der Ersatz eines defekten Bauteils durch ein gleichwertiges. Häufig ist eine Maßnahme beides: Neue Fenster ersetzen alte, verschlissene Fenster und sparen gleichzeitig Energie. Dann wird nur der Modernisierungsanteil umgelegt.

Schritt 1: Die Modernisierungsankündigung

Der Vermieter muss die Maßnahme spätestens drei Monate vor Beginn in Textform ankündigen (§ 555c Abs. 1 BGB). Die Ankündigung muss enthalten:

1. Art und voraussichtlichen Umfang der Maßnahme in wesentlichen Zügen,
2. voraussichtlichen Beginn und voraussichtliche Dauer,
3. den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung und die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.

Zusätzlich soll sie auf Form und Frist des Härteeinwands hinweisen (§ 555c Abs. 2 BGB). Der Mieter muss Härtegründe bis zum Ablauf des Monats mitteilen, der auf den Zugang der Ankündigung folgt (§ 555d Abs. 3 BGB). Fehlt der Hinweis, gilt diese Frist nicht. Bei energetischen Maßnahmen darf sich die Ankündigung auf allgemein anerkannte Pauschalwerte stützen (§ 555c Abs. 3 BGB).

Achten Sie auf zwei Warnsignale aus § 559d BGB: Beginnen die Arbeiten nicht innerhalb von zwölf Monaten nach dem angekündigten Beginn, oder würde die angekündigte Erhöhung die Monatsmiete mindestens verdoppeln, wird eine Pflichtverletzung des Vermieters vermutet.

Schritt 2: Die Berechnung

Die Jahresmiete darf um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten steigen (§ 559 Abs. 1 BGB). Die Rechnung hat vier Stufen:

1. Gesamtkosten der Maßnahme ermitteln (Rechnungen, Baunebenkosten wie Architekt oder Gerüst).
2. Erhaltungsanteil abziehen (§ 559 Abs. 2 BGB): Was hätte die fällige Erhaltung gekostet? Der Abnutzungsgrad der ersetzten Bauteile ist zu berücksichtigen.
3. Drittmittel abziehen (§ 559a BGB): Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten mindern die Kosten, zinsverbilligte Darlehen den Erhöhungsbetrag.
4. Auf die Wohnungen verteilen (§ 559 Abs. 3 BGB): angemessen, meist nach Wohnfläche, bei Maßnahmen nur an einzelnen Wohnungen direkt zugeordnet.

Danach greift die Kappung nach § 559 Abs. 3a BGB: Die Monatsmiete darf innerhalb von sechs Jahren durch Modernisierungserhöhungen um höchstens 3 €/m² steigen, bei einer Ausgangsmiete unter 7 €/m² um höchstens 2 €/m². Erhöhungen nach § 558 und § 560 BGB zählen dabei nicht mit.

Rechenbeispiel

Ein Mehrfamilienhaus erhält eine Fassadendämmung. Auf eine 65-m²-Wohnung mit einer Nettokaltmiete von 7,50 €/m² entfallen nach Wohnfläche 19.500 € Kosten. Der Putz war ohnehin sanierungsbedürftig; ein Gutachter beziffert den Erhaltungsanteil auf 30 Prozent. Fördermittel gab es nicht.

Die Erhöhung von 91 € liegt unter der Kappungsgrenze und ist in voller Höhe zulässig. Für weitere Modernisierungen in den nächsten sechs Jahren bleiben 1,60 €/m².

Sonderfälle: vereinfachtes Verfahren und Heizungstausch

Vereinfachtes Verfahren (§ 559c BGB): Liegen die Kosten für die Wohnung bei höchstens 10.000 €, kann der Vermieter pauschal 30 Prozent als Erhaltungsanteil abziehen, statt ihn einzeln zu ermitteln. Der Härteeinwand wegen der Mieterhöhung entfällt dann weitgehend, und Darlehensvorteile müssen nicht verrechnet werden. Dafür ist eine weitere Erhöhung nach § 559 BGB in den folgenden fünf Jahren grundsätzlich ausgeschlossen, und die Wahl des Verfahrens muss schon in der Ankündigung stehen.

Heizungsanlage (§ 555b Nr. 1a, § 559e BGB): Für den Einbau einer neuen Heizung gelten eigene Grenzen. Nimmt der Vermieter Fördermittel in Anspruch, darf er 10 Prozent der Kosten abzüglich der Förderung umlegen; der Erhaltungsanteil wird pauschal mit 15 Prozent angesetzt, außer bei neuen Gas- und Ölheizungen, für die das Gebäudemodernisierungsgesetz einen wachsenden Anteil biogener Brennstoffe vorschreibt. Die Erhöhung für die Heizung ist auf 0,50 €/m² in sechs Jahren begrenzt. Die allgemeinen Grenzen von 3 €/m² und 2 €/m² gelten daneben weiter. Da sich die Heizungsregeln 2026 geändert haben, prüfen Sie den aktuellen Gesetzestext vor jeder Ankündigung.

Der Härteeinwand in der Praxis

Der Mieter kann sich auf zwei Ebenen auf eine Härte berufen: gegen die Duldung der Arbeiten (§ 555d Abs. 2 BGB) und gegen die Mieterhöhung (§ 559 Abs. 4 BGB). Bei der Duldung bleibt die zu erwartende Mieterhöhung außer Betracht, sie wird erst bei der Erhöhung abgewogen. Typische Härtegründe sind ein geringes Einkommen im Verhältnis zur neuen Miete, hohes Alter, Krankheit oder eine lange Wohndauer.

Keine Abwägung findet statt, wenn die Wohnung nur in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wurde, etwa der erstmalige Einbau eines Bades, oder wenn der Vermieter die Maßnahme aufgrund von Umständen durchführen musste, die er nicht zu vertreten hatte. Für Verwalter heißt das: Gehen Härtegründe ein, dokumentieren Sie Datum und Inhalt, prüfen Sie die Frist und stimmen Sie das weitere Vorgehen mit dem Eigentümer ab, bevor die Erhöhungserklärung verschickt wird.

Schritt 3: Die Erhöhungserklärung

Nach Abschluss der Arbeiten erklären Sie die Erhöhung in Textform (§ 559b Abs. 1 BGB). Die Erklärung muss die Erhöhung aufgrund der tatsächlich entstandenen Kosten berechnen und erläutern: Gesamtkosten, Verteilerschlüssel, Erhaltungsanteil, Drittmittel, Ergebnis. Eine Erklärung, die nur das Ergebnis nennt, ist unwirksam.

Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung. Die Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn die Ankündigung fehlte oder fehlerhaft war oder wenn die tatsächliche Erhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt (§ 559b Abs. 2 BGB). Die neue Miete muss danach als geänderte Sollstellung ab dem richtigen Monat hinterlegt werden, sonst stimmen Bankabgleich und Mahnwesen nicht.

Vermietete Eigentumswohnungen

In der WEG beschließt die Gemeinschaft die Maßnahme am Gemeinschaftseigentum, die Erhöhung gegenüber dem Mieter erklärt der einzelne vermietende Eigentümer. Als Sondereigentumsverwalter brauchen Sie dafür den Anteil des Eigentümers an den Kosten aus Beschluss und Abrechnung sowie eine nachvollziehbare Aufteilung auf seine Wohnung. Wichtig: Die Ankündigungsfrist von drei Monaten läuft auch hier vor Beginn der Arbeiten. Fordern Sie den Zeitplan deshalb gleich nach dem Beschluss beim WEG-Verwalter an. Mehr zur Rolle des Sondereigentumsverwalters zeigt die Seite zur Sondereigentumsverwaltung.

Typische Fehler

1. Ankündigung zu spät oder unvollständig: kostet sechs Monate Mieterhöhung.
2. Erhaltungsanteil nicht abgezogen: Die Erklärung ist angreifbar, der Mieter zahlt im Streit zunächst gar nicht.
3. Kappungsgrenze übersehen: besonders bei mehreren Maßnahmen innerhalb von sechs Jahren.
4. Vertragsart nicht geprüft: Bei Staffelmiete ist § 559 BGB ausgeschlossen, bei Indexmiete nur eingeschränkt möglich.
5. Rechnung ohne Erläuterung: Ohne nachvollziehbare Berechnung ist die Erklärung unwirksam.

Vorlagen für Ankündigung und Erhöhungserklärung, die Mieterdaten, Flächen und Beträge übernehmen, sparen hier viel Zeit, etwa als eigene Vorlage mit Platzhaltern. Wie sich die Modernisierungserhöhung von der Erhöhung auf die Vergleichsmiete unterscheidet, erklärt der Beitrag zu rechtssicheren Mieterhöhungen. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.