Fristen im Mietrecht und in der WEG 2026: der Fristenkalender für Hausverwaltungen

Eine Hausverwaltung arbeitet mit Fristen aus zwei Rechtsgebieten: Mietrecht für die vermieteten Einheiten und Wohnungseigentumsrecht für die Gemeinschaften. Dazu kommen technische Pflichten mit festen Stichtagen. Der folgende Überblick ordnet die wichtigsten Fristen nach Anlass, mit Rechtsgrundlage und Rechenbeispiel, und nennt die Stichtage, die 2026 und 2027 ablaufen.

Stichtage 2026 und 2027 auf einen Blick

Legen Sie diese Stichtage einmal je Objekt an, nicht je Vorgang. Dann sehen Sie im Herbst, welche Liegenschaften noch offen sind.

Kündigung

Die ordentliche Kündigung eines Wohnraummietvertrags muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zugehen und wirkt zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 573c Abs. 1 BGB). Für den Vermieter verlängert sich die Frist nach fünf und acht Jahren seit Überlassung um jeweils drei Monate.

Beispiel: Geht die Kündigung des Mieters am Dienstag, 03.11.2026 zu, endet das Mietverhältnis am 31.01.2027. Geht sie erst am 05.11.2026 zu, endet es am 28.02.2027. Für die Nachvermietung lohnt es sich, den Zugang mit Datum zu erfassen und den Auszugstermin sofort zu berechnen.

Bei Eigenbedarfskündigungen nach Umwandlung in Wohnungseigentum gilt zusätzlich eine Sperrfrist von drei Jahren ab Veräußerung, in Gebieten mit Landesverordnung bis zu zehn Jahren (§ 577a BGB).

Zahlungsverzug und fristlose Kündigung

Bei Mietrückständen entscheiden Termine darüber, ob eine fristlose Kündigung möglich ist. Nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB kann der Vermieter fristlos kündigen, wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstand ist (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB) oder wenn sich über einen längeren Zeitraum ein Rückstand von zwei Monatsmieten angesammelt hat. Zahlt der Mieter den gesamten Rückstand spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage, wird die fristlose Kündigung unwirksam, sofern das nicht schon in den letzten zwei Jahren einmal geschehen ist (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).

Für die Kaution gilt eine eigene Regel: Ist der Mieter mit der Sicherheitsleistung in Höhe von zwei Monatsmieten im Verzug, kann der Vermieter ohne Abmahnung fristlos kündigen (§ 569 Abs. 2a BGB). Wer das Mahnwesen monatlich fährt, sieht beide Schwellen rechtzeitig. Sprechen Sie vor jeder Kündigung mit dem Eigentümer, denn eine fristlose Kündigung lässt sich nicht zurücknehmen, ohne neu zu vermieten.

Mieterhöhung

Bei der Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete muss die Miete zum Zeitpunkt der Erhöhung seit 15 Monaten unverändert sein, das Verlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung zugehen (§ 558 Abs. 1 BGB). Der Mieter hat bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit für seine Zustimmung, danach bleiben dem Vermieter drei Monate für die Klage (§ 558b BGB).

Bei der Modernisierung sind zwei Fristen zu beachten: Ankündigung spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten (§ 555c BGB), und der Härteeinwand des Mieters bis zum Ablauf des Monats nach Zugang der Ankündigung (§ 555d Abs. 3 BGB). Die erhöhte Miete ist ab Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung zu zahlen (§ 559b BGB). Indexmieten werden ab dem übernächsten Monat nach Zugang der Erklärung fällig und müssen jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben (§ 557b BGB).

Betriebskosten

Die Abrechnung muss spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums beim Mieter sein (§ 556 Abs. 3 BGB). Für das Kalenderjahr 2025 ist das der 31.12.2026. Einwendungen muss der Mieter innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang erheben. Nach der Abrechnung kann jede Seite die Vorauszahlungen durch Erklärung in Textform anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB).

Die Heizkostenverordnung verlangt bei fernablesbaren Geräten monatliche Verbrauchsinformationen (§ 6a HeizkostenV). Für den Wechsel auf verbrauchsabhängige Umlage anderer Kosten gilt: Die Erklärung ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums möglich (§ 556a Abs. 2 BGB).

Auszug, Kaution und Verjährung

Mit der Rückgabe der Wohnung beginnt die kürzeste Frist im Mietrecht: Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren nach sechs Monaten (§ 548 Abs. 1 BGB). Dazu gehören Schäden und Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen. Ein Schreiben an den Mieter hemmt die Verjährung nicht.

Für die Kaution gibt es keine feste Abrechnungsfrist. Der Vermieter darf sie so lange behalten, wie er braucht, um seine Ansprüche zu prüfen; steht eine Betriebskostenabrechnung aus, darf er einen angemessenen Teil bis dahin einbehalten.

Mietrückstände und Nachforderungen verjähren in drei Jahren, gerechnet ab dem Schluss des Jahres, in dem sie entstanden sind (§§ 195, 199 BGB). Rückstände aus 2023 verjähren also mit Ablauf des 31.12.2026. Prüfen Sie deshalb im Herbst die offenen Posten aus dem drittletzten Jahr und leiten Sie bei Bedarf ein gerichtliches Mahnverfahren ein.

Wohnungseigentum

Für Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung nennt das Gesetz keinen Termin. Üblich sind Regelungen im Verwaltervertrag, etwa die Vorlage der Jahresabrechnung bis zum 30.06. des Folgejahres. Weil die Anfechtungsfrist mit der Versammlung beginnt, sollte die Niederschrift innerhalb weniger Tage bei den Eigentümern sein; eine Muster-Beschlusssammlung hilft, die Eintragung gleich am Tag nach der Versammlung zu erledigen. Die Vorbereitung der Versammlung mit Zeitplan beschreibt die Seite zur Eigentümerversammlung.

Technik und Steuer

Nicht fernablesbare Heizkostenverteiler und Wärmezähler müssen bis zum 31.12.2026 nachgerüstet oder ersetzt sein (§ 5 Abs. 3 HeizkostenV). Andernfalls dürfen Mieter ihren Heizkostenanteil um 3 Prozent kürzen. Heizungen mit Wasser als Wärmeträger in Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen, die vor dem 01.10.2009 eingebaut wurden, brauchen bis zum 30.09.2027 eine Heizungsprüfung mit Optimierung nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz.

Steht eine Wohnung oder ein Haus lange leer, kann der Eigentümer einen teilweisen Erlass der Grundsteuer beantragen, wenn der Rohertrag um mehr als die Hälfte gemindert war und er den Leerstand nicht zu vertreten hat (§ 34 GrStG). Der Antrag ist bis zum 31.03. des Folgejahres zu stellen (§ 35 Abs. 2 GrStG).

Fristen organisieren

Fristen gehen selten verloren, weil niemand sie kennt, sondern weil sie in Postfächern, Kalendern einzelner Mitarbeiter und Notizzetteln verteilt sind. Drei Regeln helfen: Jede Frist bekommt beim Eingang des auslösenden Schreibens ein Datum und eine verantwortliche Person. Jede Frist hängt am Objekt oder an der Einheit, nicht an einem Mitarbeiter. Und für jede Frist gibt es eine Vorfrist, die Zeit für Rückfragen lässt. Wie das im Aufgaben- und Fristenkalender von Verwaltio aussieht und wie Mieterhöhungen und Abrechnungen dort als Sollstellungen ab dem richtigen Monat wirksam werden, zeigen die Funktionsseiten.

Dieser Überblick ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Viele Fristen hängen von Vertrag, Gemeinschaftsordnung und Landesrecht ab; prüfen Sie diese Unterlagen vor jeder fristgebundenen Erklärung.