Schönheitsreparaturen: Welche Klauseln wirken und was Verwalter beim Auszug prüfen

Kaum ein Thema erzeugt beim Auszug so viel Streit wie die Frage, wer streicht. Für Verwalter ist es doppelt heikel: Die Mietverträge stammen oft aus verschiedenen Jahrzehnten und von verschiedenen Vorlagen, und die Rechtsprechung hat viele früher übliche Klauseln verworfen. Wer beim Auszug Renovierung verlangt, ohne die Klausel geprüft zu haben, verliert den Streit und oft auch die Zeit für berechtigte Ansprüche.

Was Schönheitsreparaturen sind

Das BGB definiert den Begriff nicht. Die Rechtsprechung orientiert sich an § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV). Danach umfassen Schönheitsreparaturen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

Nicht dazu gehören zum Beispiel das Abschleifen und Versiegeln von Parkett, der Austausch von Teppichboden, das Streichen der Fenster von außen oder die Beseitigung von Schäden, die der Mieter verursacht hat. Schäden sind ein eigener Anspruch und haben mit der Renovierungspflicht nichts zu tun.

Grundsatz: Der Vermieter ist zuständig

Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie in diesem Zustand zu erhalten. Dazu gehören auch die Schönheitsreparaturen. Der Mieter muss nur renovieren, wenn der Mietvertrag ihm diese Pflicht wirksam überträgt. Fast alle Mietverträge tun das mit vorformulierten Klauseln, die als Allgemeine Geschäftsbedingungen am Maßstab des § 307 BGB gemessen werden. Ist die Klausel unwirksam, bleibt es beim gesetzlichen Grundsatz.

Wirksame und unwirksame Klauseln

Die wichtigsten Fallgruppen aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs:

Ein wichtiger Punkt für die Praxis: Eine unwirksame Teilregelung reißt oft die ganze Renovierungsklausel mit, wenn beide inhaltlich zusammenhängen. Der Mieter muss dann gar nicht renovieren, auch nicht „nach Bedarf“.

Prüfschema für Bestandsverträge

Bevor Sie einem ausziehenden Mieter eine Renovierung abverlangen, prüfen Sie den Vertrag in dieser Reihenfolge:

1. Gibt es überhaupt eine Übertragung? Steht im Vertrag nur „Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“, ohne Fristen und Zusätze, ist die Übertragung als solche in der Regel unproblematisch.
2. Fristen: Sind sie starr formuliert („spätestens alle“, „mindestens alle“) oder weich („in der Regel“, „im Allgemeinen“)?
3. Zusätze: Quotenabgeltung, Endrenovierung, Farbvorgaben, Fachbetrieb. Ein unwirksamer Zusatz kann die gesamte Klausel kippen.
4. Zustand bei Einzug: Wurde die Wohnung renoviert übergeben? Das zeigt das Übergabeprotokoll mit Fotos. Dass die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert war, muss im Streit der Mieter beweisen (BGH, Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 185/14). Das Protokoll ist trotzdem das beste Mittel, einen solchen Vortrag zu widerlegen.
5. Ausgleich: Erhielt der Mieter für eine unrenovierte Wohnung einen angemessenen Ausgleich, etwa mietfreie Monate? Eine Vereinbarung des Mieters mit seinem Vormieter zählt dafür nicht (BGH, Urteil vom 22.08.2018, VIII ZR 277/16). Den Ausgleich muss im Streit der Vermieter beweisen.

Halten Sie das Ergebnis in der Mieterakte fest. So muss beim nächsten Auszug nicht neu geprüft werden. Bei größeren Beständen lohnt eine einmalige Sichtung aller Verträge nach Vorlagen-Generation: Meist stammen viele Verträge aus derselben Vorlage, und das Ergebnis gilt dann für alle.

Wenn die Klausel unwirksam ist

Ist die Übertragung unwirksam, gilt das Gesetz: Der Vermieter muss renovieren, wenn die Wohnung nicht mehr in vertragsgemäßem Zustand ist. Für unrenoviert übergebene Wohnungen hat der BGH am 08.07.2020 (VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18) entschieden: Der Mieter kann Renovierung verlangen, wenn sich der Zustand seit Mietbeginn wesentlich verschlechtert hat. Weil er danach eine bessere Wohnung hätte als bei Einzug, muss er sich in der Regel zur Hälfte an den Kosten beteiligen.

Rechenbeispiel: Ein Maler veranschlagt für die 75-m²-Wohnung 3.600 €. Bei unwirksamer Klausel und unrenovierter Übergabe trägt der Vermieter 1.800 €, der Mieter 1.800 €. Wichtig für den Verwalter: Einigen Sie sich schriftlich auf Angebot und Aufteilung, bevor der Auftrag erteilt wird.

Der Auszug: Ablauf und Fristen

Ist die Klausel wirksam und die Renovierung nach dem Zustand fällig, hilft ein fester Ablauf:

1. Vorabnahme zwei bis vier Wochen vor dem Auszug, mit Hinweis, welche Arbeiten aus Sicht des Vermieters fällig sind.
2. Übergabe mit Protokoll, Fotos und Zählerständen, unterschrieben von beiden Seiten.
3. Fristsetzung: Fehlt die Renovierung, fordern Sie den Mieter in Textform auf, sie innerhalb einer angemessenen Frist nachzuholen. Erst danach kommt Schadensersatz statt der Leistung in Betracht (§ 281 BGB).
4. Kostenvoranschlag einholen und den Schaden beziffern.
5. Verjährung beachten: Ersatzansprüche verjähren sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung (§ 548 Abs. 1 BGB). Ein Brief an den Mieter hemmt diese Frist nicht.
6. Kaution: Bis zur Klärung darf ein angemessener Teil der Kaution zurückbehalten werden. Die Aufrechnung mit dem Schadensersatz ist auch nach Ablauf der sechs Monate noch möglich, wenn sich die Forderungen vorher aufrechenbar gegenüberstanden (§ 215 BGB).

Die Sechs-Monats-Frist ist der häufigste Grund, warum berechtigte Ansprüche verloren gehen. Legen Sie sie am Tag der Übergabe als Aufgabe mit Wiedervorlage an, etwa im Aufgaben- und Fristenkalender.

Abnutzung, Schaden oder Schönheitsreparatur?

Beim Auszug vermischen sich drei Dinge, die rechtlich getrennt sind, und die Trennung entscheidet, ob ein Anspruch besteht:

• Normale Abnutzung: Veränderungen durch vertragsgemäßen Gebrauch hat der Mieter nach § 538 BGB nicht zu vertreten. Leichte Laufspuren im Parkett oder vergilbte Wände sind Abnutzung. Sie werden über die Miete bezahlt, nicht über Schadensersatz.
• Schönheitsreparaturen: Streichen, Tapezieren, Lackieren im Sinne der II. BV. Ein Anspruch besteht nur bei wirksamer Übertragung, siehe oben.
• Substanzschäden: Brandflecken im Boden, herausgerissene Dübel in Fliesen, Wasserschäden durch Fehlgebrauch, ungewöhnlich dunkle oder grelle Wandfarben, die erst überstrichen werden müssen. Hierfür haftet der Mieter unabhängig von jeder Renovierungsklausel, wenn er den Schaden verursacht hat.

Für die Praxis heißt das: Auch wenn die Renovierungsklausel unwirksam ist, bleiben Ansprüche wegen Schäden bestehen. Dokumentieren Sie im Übergabeprotokoll deshalb getrennt, was Abnutzung, was Renovierungsbedarf und was Schaden ist, jeweils mit Foto und Raumangabe. Auch für Schäden gilt die Verjährung von sechs Monaten nach § 548 BGB.

Neue Verträge sauber aufsetzen

Für Neuvermietungen gilt: Übergeben Sie die Wohnung renoviert und dokumentieren Sie das mit Fotos im Protokoll. Verwenden Sie eine Klausel ohne starre Fristen, ohne Quotenabgeltung und ohne Farbvorgaben für die Mietzeit. Wird unrenoviert vermietet, vereinbaren Sie entweder, dass der Vermieter renoviert, oder einen angemessenen, im Vertrag bezifferten Ausgleich. Den Vertragstext pflegen Sie am besten als zentrale Vorlage, damit nicht jeder Mitarbeiter mit einer eigenen, veralteten Fassung arbeitet. Weitere Punkte zum Vertragsaufbau finden Sie im Beitrag Mietverträge rechtssicher gestalten.

Vermietete Eigentumswohnung

In der Sondereigentumsverwaltung kommt eine Besonderheit hinzu: Die Renovierungspflicht betrifft nur das Innere der Wohnung, das Sondereigentum. Fenster und Wohnungseingangstür stehen meist im Gemeinschaftseigentum. Ihr Anstrich von innen gehört trotzdem zu den Schönheitsreparaturen im Mietverhältnis, während Erhaltung und Austausch Sache der Gemeinschaft sind. Klären Sie bei Schäden an Fenstern daher zuerst, ob es um Renovierung oder um Erhaltung des Gemeinschaftseigentums geht.

Fazit

Die meisten Streitfälle um Schönheitsreparaturen entscheidet die Klausel, nicht der Zustand der Wände. Prüfen Sie Bestandsverträge vor dem Auszug, dokumentieren Sie Übergaben lückenlos und setzen Sie Fristen schriftlich. Die sechs Monate nach § 548 BGB sind kurz. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall; bei unklaren Klauseln lohnt der Rat eines Fachanwalts für Mietrecht.