Umlageschlüssel in der WEG

In der WEG ist der Verteilungsmaßstab kein Detail, sondern der Kern des Streits. § 16 Abs. 2 WEG sagt: nach Miteigentumsanteilen, wenn nichts anderes vereinbart oder beschlossen ist. Alles, was davon abweicht, braucht eine Grundlage.

Wo sie liegen

Im Objektmenü unter Einstellungen steht Umlageschlüssel. Die Liste führt jeden Schlüssel mit Bezeichnung, Typ, Bezugsgröße, dem Kreis der Betroffenen und der Art der Verteilung.

Was ein Schlüssel trägt

• Typ: Miteigentumsanteil, Wohnfläche, Heizfläche, Warmwasserfläche, Personen, Anzahl Einheit, umbauter Raum, Aufzugsnutzung, Müllentsorgung, Kabel-TV, Festumlage oder ein extern berechneter Wert.
• Bezugsgröße: die Einheit, in der gemessen wird (MEA, m², m³, Pers., Einh., kWh, €).
• Verteilt auf: Eigentümer, Mieter oder beide. In der WEG-Abrechnung zählt die Eigentümerseite, für die Weiterbelastung an Mieter die andere.
• Verteilung: automatisch nach Stammdaten zieht die Werte aus den Einheiten, gleichmäßig je Einheit teilt durch die Anzahl.

Der Standard und die Abweichung

Miteigentumsanteil ist der gesetzliche Maßstab und trägt in der Praxis die meisten Kostenarten. Abweichungen brauchen entweder eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung oder einen Beschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, der seit der Reform 2020 mit einfacher Mehrheit möglich ist.

Typische Abweichungen: Heizkosten nach Verbrauch, weil die Heizkostenverordnung es verlangt; Aufzugskosten ohne das Erdgeschoss; Kabel-TV gleichmäßig je Einheit, weil jeder denselben Anschluss hat.

Extern berechnete Kosten

Für Heizkosten und Wasser gibt es die Schlüssel ext. berechn. Heizkosten und ext. berechn. Wasser-/sonst. Kosten. Sie sind für den Fall gedacht, dass ein Messdienst bereits fertig gerechnet hat. Im Bearbeiten-Dialog schaltest du dafür Werte sind Eurobeträge aus der externen Abrechnung ein: die Spalte heißt dann Betrag in Euro, und du trägst je Einheit den Betrag ein, den die Abrechnung ausweist. Verteilt wird anschließend im Verhältnis dieser Beträge, ohne eine zweite Aufteilung nach 70/30. Steht bei allen Einheiten 0, trägt keine Einheit diese Kosten: die Position bleibt in der Gesamtabrechnung und wird auf niemanden verteilt. Das ist der Weg für Kosten, die je Einheit gesondert abgerechnet werden; die Prüfung der Jahresabrechnung weist darauf hin, damit niemand die Anteile sucht.

Ohne eingetragene Werte verteilt ext. berechn. Wasser-/sonst. Kosten nach den Kaltwasserzählern der Einheiten (Zählermanagement): je Einheit Endstand minus Anfangsstand im Wirtschaftsjahr, der Gesamtverbrauch ist die Summe aller Zähler. Ein Stand zum 31.12. des Vorjahres gilt als Anfangsstand, einer zum 01.01. des Folgejahres als Endstand. Einen Hauptzähler oder ein eigenes Gesamtkostenkonto braucht es dafür nicht. Die Herleitung steht auf der Einzelabrechnung in der Spalte Anteil: eigener Verbrauch zu Gesamtverbrauch in m³.

Achte dabei auf Werte gelten ab: das Feld steht auf heute. Für die Abrechnung eines vergangenen Jahres gehört dort der 1. Januar dieses Jahres hin, sonst greifen die Beträge erst ab dem Tag der Eingabe. Für Heizkosten führt der kürzere Weg über den Abrechnungslauf, Abschnitt Sonderregelungen: dort ist der Stichtag das gewählte Wirtschaftsjahr.

Eigene Schlüssel

Der Knopf Umlageschlüssel oben rechts legt einen neuen an. Das lohnt sich für alles, was die Standardtypen nicht abbilden, etwa eine Tiefgaragenfläche, an der nur die Stellplatzeigentümer beteiligt sind.

Schreib den Beschluss in den Namen des Schlüssels, wenn er von der Teilungserklärung abweicht. Ein Schlüssel „Aufzug ab 1. OG (Beschluss 2024/003)" beantwortet die Rückfrage eines Eigentümers, bevor sie gestellt wird.

Wie es weitergeht

• Verteilerschlüssel definieren beschreibt das Anlegen im Detail.
• Jahresabrechnung: Kosten verteilen nutzt die Schlüssel.
• Den Wirtschaftsplan aufstellen wählt sie je Kostenposition.
• Die Beschlusssammlung hält den Beschluss dazu.