Erhaltungsplanung
In diesem Artikel planst du Erhaltungsmaßnahmen, rechnest die Rücklagenzuführung nach der gängigen Faustformel und führst Darlehen der Gemeinschaft.
Ein Dach hält vierzig Jahre, eine Heizung zwanzig, ein Anstrich zehn. Wer das nicht plant, steht irgendwann vor einer Sonderumlage über 40.000 €. Die Erhaltungsplanung bringt Maßnahmen, Rücklage und Finanzierung an eine Stelle.
Wo sie liegt
Im Objektmenü unter Planung steht Instandhaltung.
Oben steht die Erhaltungsrücklage: Stand aktuell, empfohlener Jahresbeitrag, der Bestand in zehn Jahren und die geplanten Entnahmen. Vier Zahlen, die zusammen die Frage beantworten, ob die Rücklage reicht.
Maßnahmen
Neue Maßnahme nimmt ein Vorhaben auf: was, wann, wie teuer. Geplante Maßnahmen wirken auf die Zahl geplante Entnahmen und damit auf die Vorschau.
Die Reihenfolge in der WEG ist fest: Angebot, Beschluss, Auftrag, Auszahlung. Eine Auszahlung aus der Rücklage ohne Beschluss ist ein Eingriff in fremdes Vermögen, auch wenn die Maßnahme unstrittig sinnvoll ist.
Die Formel für die Zuführung
Für die Frage, wie viel jährlich zurückgelegt werden sollte, bietet Verwaltio die gängige Faustformel nach Peters an: Herstellungskosten × 1,5 ÷ 80 × Altersfaktor. Ab einem Gebäudealter von 20 Jahren steigt der Faktor schrittweise bis auf 1,5.
Du trägst Herstellungskosten, Gemeinschaftsfläche und Baujahr ein und bekommst den empfohlenen Jahresbeitrag. Er ist ein Anhalt, keine Vorgabe: die Höhe der Zuführung beschließt die Gemeinschaft.
Darlehen der Gemeinschaft
Nimmt die Gemeinschaft für eine Maßnahme ein Darlehen auf, entsteht unten die Übersicht über Restschuld, Zinsen und Tilgung je Vertrag. Auch dafür braucht es einen Beschluss, und die Rechtsprechung stellt an ihn hohe Anforderungen, weil die Eigentümer anteilig haften.
Zeig die Zehn-Jahres-Vorschau in der Versammlung, nicht nur den heutigen Stand. Eine Rücklage von 8.568 € klingt solide, bis daneben steht, dass die Heizung in sechs Jahren 60.000 € kostet. Diese Gegenüberstellung überzeugt zuverlässiger als jede Empfehlung.
Wie es weitergeht
- Die Erhaltungsrücklage für Bestand und Bewegungen.
- Eine Sonderumlage beschließen, wenn die Rücklage nicht reicht.
- Den Wirtschaftsplan aufstellen für die Zuführung.