Ein Eigentümerwechsel

Ein Eigentümerwechsel ist kein Adresswechsel. Zum Übergangstag endet ein Eigentumsverhältnis und beginnt ein neues, das Hausgeld geht über, und die Abrechnung muss das Jahr zwischen beiden aufteilen. Verwaltio trennt deshalb zwei Schritte: vormerken und freigeben. Dazwischen erinnert dich eine Wiedervorlage, wenn du sie brauchst.

Wo er liegt

Im Objektmenü führt Objekteigentümer zur Liste; das Plus dort führt zum Unterpunkt Eigentümerwechsel.

Oben vier Zahlen: Vorgemerkt (noch nicht freigegeben), Geplant (freigegeben, der Übergang kommt noch), Wiedervorlage fällig und Forderungen zu prüfen. Die erste ist die wichtigste: ein vorgemerkter Wechsel ändert noch nichts.

Vormerken

Wechsel vormerken öffnet die Maske: Einheit, bisheriger und neuer Eigentümer, der Übergangstag und die Angaben aus dem Kaufvertrag.

Vormerken speichert nur den Vorgang. Nichts an der Einheit, am Hausgeld oder an den Forderungen ändert sich. Die Einheit zeigt im Eigentumsverhältnis aber schon den Hinweis Eigentümerwechsel vorgemerkt zum …, damit niemand ihn übersieht.

Wiedervorlage

Zwischen Kaufvertrag und Grundbuch vergehen oft Wochen. Damit der Wechsel nicht liegen bleibt, gibst du beim Vormerken eine Wiedervorlage an: einen Tag und, wenn du magst, einen Grund wie „Grundbuch-Eintragung prüfen“.

• Am Tag meldet sich der Wechsel in deiner Glocke, und er steht oben in der Liste mit Wiedervorlage fällig.
• Über den Wecker in der Zeile setzt du später ein neues Datum (auch In 1 Woche, In 2 Wochen, In 1 Monat) oder hakst sie mit Erledigt ab.
• Die Wiedervorlage geht an den, der sie gesetzt hat. Sie bleibt auch nach der Freigabe möglich.

Freigeben

Freigeben zeigt zuerst eine Vorschau und stellt dann um:

• Das Eigentumsverhältnis des Verkäufers endet am Vortag, das des Käufers beginnt am Übergangstag. Die Historie bleibt.
• Hausgeld-Forderungen ab dem Übergang gehen an den Erwerber.
• Die Einheit wird umgeschrieben.
• Jahre mit beschlossener Abrechnung bleiben unverändert.
• Bereits bezahlte Forderungen des Voreigentümers bleiben stehen, außer du stellst sie ausdrücklich mit um.

Geplant bis zum Übergang

Gibst du einen Wechsel frei, dessen Übergang noch in der Zukunft liegt, ist er Geplant, genau wie ein Mietverhältnis mit späterem Einzug:

• In der Liste steht Geplant ab mit dem Übergangstag.
• An der Einheit steht der Verkäufer mit bis … und daneben der Erwerber mit Geplant ab …. Die Kachel Eigentumshistorie zeigt alle Eigentumsverhältnisse der Einheit, das geplante oben.
• In der Eigentümerliste des Objekts und in den Beziehungen des Erwerbers heißt es ebenfalls Geplant.

Am Übergangstag wird der Erwerber von selbst Eigentümer, du musst nichts mehr tun.

Der Stichtag

Maßgeblich ist die Eintragung im Grundbuch: ab diesem Tag schuldet der Erwerber das Hausgeld (§ 28 Abs. 1 WEG). Den Monat des Wechsels teilt Verwaltio wahlweise taggenau, wie es die Lastenregelung im Kaufvertrag meist vorsieht, oder nach Fälligkeit. Verwaltio rechnet mit dem Kalendertag in deutscher Ortszeit, damit ein Wechsel „ab morgen", spätabends vorgemerkt, nicht auf den Vortag fällt.

In der Jahresabrechnung

Der Wechsel taucht in der Vorprüfung als eigener Punkt auf: Eigentümerwechsel freigegeben. Wird geheizt, kommt Zwischenablesungen bei Eigentümerwechsel dazu, denn der Verbrauch teilt sich nicht nach Tagen, sondern nach Zählerstand.

Gib den Wechsel frei, sobald der Übergangstag feststeht, nicht erst zur Abrechnung. Ein nur vorgemerkter Wechsel bedeutet, dass die Hausgeld-Forderungen weiter an den Verkäufer gehen, und der zahlt sie erfahrungsgemäß nicht. Bis die Eintragung bestätigt ist, hält dich die Wiedervorlage auf dem Laufenden.

Wie es weitergeht

• Ein Eigentumsverhältnis anlegen für den Ersterwerb.
• Jahresabrechnung: prüfen und beschließen prüft den Wechsel mit.
• Einheiten und Miteigentumsanteile zeigt das Ergebnis.