Ein Mietverhältnis anlegen

Ein Mietverhältnis ist die Klammer zwischen einem Kontakt und einer Einheit. Daran hängen Miete, Sollstellungen, Kaution, Erhöhungen und am Ende die Betriebskostenabrechnung. Verwaltio führt dich beim Anlegen durch acht Schritte, von denen nur die ersten beiden Pflicht sind.

Wo du startest

Öffne den Kontakt und wechsle links auf Beziehungen. Über das Plus über der Liste beginnst du eine neue. Denselben Weg gibt es von der Einheit aus, dort heißt er Mieter zuordnen.

Schritt 1: Einheit und Art

Zuerst entscheidest du, worum es geht: Mietverhältnis, wenn der Kontakt die Einheit mietet, oder Eigentum, wenn sie ihm gehört. Darunter wählst du über Immobilie auswählen das Objekt und darin die Einheit.

Schritt 2: Der Mietvertrag

Hier kommt hinein, was im Vertrag steht: Mietbeginn, ob er befristet oder unbefristet läuft, die Kündigungsfristen für beide Seiten und die Miete, aufgeteilt in Kaltmiete, Betriebskosten-Vorauszahlung und Heizkosten-Vorauszahlung.

Sieht der Vertrag einen Kündigungsverzicht vor, trägst du sein Enddatum unter Kündigungsverzicht bis ein. Bis dahin ist die ordentliche Kündigung für beide Seiten ausgeschlossen, und das früheste Vertragsende auf der Detailseite rechnet damit. Steht im Vertrag nur eine Dauer, etwa zwei Jahre ab Mietbeginn, rechnest du das Enddatum daraus aus.

Die Aufteilung ist keine Formsache. Aus den beiden Vorauszahlungen entsteht in der Betriebskostenabrechnung die Gegenrechnung zu den tatsächlichen Kosten. Steht alles in der Kaltmiete, rechnet die Abrechnung später gegen null.

Die Kaltmiete darf 0,00 € sein, nur ein leeres Feld gilt als fehlend. Das braucht die zweite Fläche eines Mieters, deren Miete über die erste Einheit läuft, oder ein Stellplatz, der unentgeltlich zur Wohnung gehört. Für 0,00 € entsteht keine Sollstellung.

Die weiteren Schritte

• Eigenschaften: die Bezugsgrößen der Einheit für diesen Zeitraum, etwa die Wohnfläche. Sie sind zeitlich versioniert, die Abrechnung nimmt den Wert, der damals galt.
• Kaution: Betrag, Art und Status. Details stehen in Die Kaution.
• Mieterhöhung: Staffel, Index oder Vergleichsmiete (Mietspiegel, § 558 BGB), je nachdem, was der Vertrag vorsieht. Eine Staffelmiete legst du Regelmäßig an, mit gleichem Schritt in festem Abstand, oder Manuell als Liste der Stufen, je Stufe mit Gültig ab und Neue Kaltmiete, so wie sie im Vertrag steht. Die Miete zu Mietbeginn ist keine Stufe. Staffel und Index legen zum Stichtag die Erhöhung als Entwurf an, der in den Erhöhungen des Mietverhältnisses erscheint; die Vergleichsmiete hält fest, dass nach Mietspiegel erhöht wird, jede Erhöhung erfasst du dann einzeln.
• SEPA: das Lastschriftmandat, wenn die Miete eingezogen wird.
• Mieter: weitere Personen der Mietpartei, etwa den Ehepartner. Alle haften gemeinsam, bekommen aber eine gemeinsame Abrechnung.
• Notizen: interne Vermerke zum Verhältnis.

Ein Mieter, mehrere Flächen

Ein Mietverhältnis gehört zu genau einer Einheit. Mietet jemand zwei Flächen, etwa zwei Etagen eines Bürohauses, legst du je Einheit ein Mietverhältnis mit demselben Kontakt an. Das erste trägt die Miete, das zweite 0,00 €. So gelten beide Einheiten als vermietet, beide stehen in der Betriebskostenabrechnung, und die Forderung entsteht nur einmal. Gehört ein Stellplatz oder eine Garage fest zur Wohnung, ist der kürzere Weg eine eigene Position im Mietvertrag statt eines zweiten Mietverhältnisses.

Trag den Mietbeginn genau so ein, wie er im Vertrag steht, auch wenn er in der Vergangenheit liegt. Verwaltio erzeugt die Sollstellungen ab diesem Datum, und ein um einen Monat verschobener Beginn erzeugt eine Forderung zu viel oder zu wenig.

Wie es weitergeht

• Die Mietverhältnis-Detailseite zeigt, was danach daran hängt.
• Ein Mietverhältnis beenden beschreibt den Auszug.
• Eine Einheit anlegen, falls die Einheit noch fehlt.