Ein Eigentumsverhältnis anlegen

Das Eigentumsverhältnis ist das Gegenstück zum Mietverhältnis: es koppelt einen Kontakt als Eigentümer an eine Einheit. Daraus entstehen Hausgeld-Sollstellungen, Einzelabrechnungen und das Stimmrecht in der Versammlung. Der entscheidende Punkt ist dabei nicht der Name, sondern das Datum.

Wo du startest

Öffne den Kontakt, gehe auf Beziehungen und beginne über das Plus eine neue. Im ersten Schritt wählst du statt Mietverhältnis die Art Eigentum, danach über Immobilie auswählen das Objekt und die Einheit.

Zwei Daten, nicht eines

Unter der Auswahl stehen zwei Felder, die oft verwechselt werden:

• Eintragung im Grundbuch: ab wann die Person formal Eigentümerin ist. Maßgeblich ist der Grundbucheintrag, nicht der Kaufvertrag.
• Kostenbeteiligung ab: ab wann sie an den Kosten der Gemeinschaft beteiligt ist. Der Kaufvertrag legt diesen Tag häufig früher, nämlich auf die Übergabe.

Beide Daten fallen selten zusammen, weil zwischen Übergabe und Grundbucheintrag Monate liegen können. Die Hausgeld-Forderungen folgen der Kostenbeteiligung, Stimmrecht und Jahresabrechnung dem Beginn des Eigentums.

Liegt der Beginn in der Zukunft, heißt das Verhältnis bis dahin Geplant: in den Beziehungen des Kontakts, an der Einheit (Geplant ab …) und in der Eigentümerliste des Objekts. Wie bei einem Mietverhältnis mit späterem Einzug wird es am Tag des Beginns von selbst aktiv.

Lass die Felder bei einer Objektübernahme nicht leer. Ohne Datum gilt das Eigentum ab dem Tag der Anlage. Wer danach die Monate seit Januar als Sollstellungen erzeugt, findet für jeden davor liegenden Monat keinen Eigentümer, und der Dialog sperrt die Einheit mit genau diesem Hinweis. Trage das Grundbuch-Datum ein, wie es in der Übergabeliste steht, und die Forderungen entstehen rückwirkend mit dem richtigen Debitor.

Umsatzsteuer-Option

Das Häkchen Umsatzsteuer-Option (§ 9 UStG) setzt du, wenn die Einheit steuerpflichtig vermietet wird, etwa an einen Gewerbetreibenden mit Vorsteuerabzug. Die Jahresabrechnung weist die enthaltene Steuer dann gesondert aus, allerdings nur, sofern auch die Gemeinschaft optiert hat. Das ist ein zweiter Haken, am Objekt unter WEG-Daten. Ob beides steht und welche Kosten noch keinen Steuersatz tragen, zeigt die Jahresabrechnung unter Sonderregelungen.

Die weiteren Schritte

Danach folgen SEPA für das Lastschriftmandat zum Hausgeld, Eigentümer für weitere Personen derselben Eigentümerpartei, etwa Eheleute, und Notizen für interne Vermerke.

Du musst diese Schritte nicht durchlaufen. Sobald Kontakt und Einheit gewählt sind, steht neben Weiter auch Anlegen. Fehlt dann doch eine Pflichtangabe, springt Verwaltio in den betroffenen Schritt und sagt, welche.

Wenn die Einheit schon vergeben ist

Gehört die Einheit im gewählten Zeitraum bereits jemandem, fragt Verwaltio nach und nennt Namen und Zeitraum. Das ist fast immer der Hinweis, dass hier eigentlich ein Eigentümerwechsel gemeint war oder ein weiterer Anteil am bestehenden Verhältnis. Für Altbestand aus einer Übernahme kannst du die Rückfrage bewusst übergehen.

Für einen Verkauf ist dieser Weg der falsche. Ein Eigentümerwechsel wird über den eigenen Wechsel-Vorgang mit Stichtag vorgemerkt und freigegeben, damit das alte Verhältnis endet und das neue beginnt, ohne dass ein Tag niemandem gehört.

Wie es weitergeht

• Objekteigentümer hinterlegen zeigt die Eigentümer eines ganzen Objekts.
• Rollen eines Kontakts erklärt, wie die Rolle Eigentümer entsteht.
• Das Personenkonto führt das Hausgeld-Konto des Eigentümers.