Mieterhöhungen

Eine Mieterhöhung scheitert selten am Willen, meistens an der Frage, was gerade erlaubt ist. Verwaltio rechnet das für jedes laufende Mietverhältnis aus: wie weit die Kaltmiete steigen darf, was sie begrenzt und ab wann die neue Miete gilt. Du entscheidest, welche Erhöhung du verlangst.

Das Blatt

Öffne Finanzen, Blatt Mieterhöhungen. Oben stehen vier Kacheln: was jetzt möglich ist, was das im Jahr ausmacht, was bald möglich wird und die durchschnittliche Kaltmiete je Quadratmeter. Darunter steht, wie viele Mietverhältnisse noch ohne Vergleichsmiete sind.

Die Reiter teilen die Arbeit: Möglich zeigt, was du heute verlangen kannst, Bald das, was in den nächsten sechs Monaten dazukommt. Verfahren sammelt die Erhöhungen, die gerade laufen, vom Entwurf bis zur Zustimmung. Objekte verdichtet alles je Objekt, Alle zeigt jedes laufende Mietverhältnis, auch die gesperrten und ausgeschlossenen, und Verlauf die abgeschlossenen Erhöhungen.

Dasselbe Blatt findest du in jedem Mietobjekt unter Rechnungswesen → Mieterhöhungen, dort nur mit den Mietverhältnissen dieses Objekts.

Was eine Zeile sagt

Jede Zeile ist ein Mietverhältnis mit seiner heutigen Kaltmiete, dem Preis je Quadratmeter und der Miete, die zulässig wäre. Die Differenz ist das Potenzial je Monat und je Jahr. Daneben steht, ab wann die neue Miete gilt, und der nächste Schritt in Worten.

Ein Klick auf die Zeile öffnet die Rechnung dahinter.

Kappungsgrenze. Die Kaltmiete darf in drei Jahren um höchstens 20 Prozent steigen, in Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt um 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). Verwaltio nimmt dafür die Miete drei Jahre vor dem Tag, an dem die neue Miete gelten würde, und kennt die Gemeinden mit abgesenkter Grenze.

Vergleichsmiete. Über der ortsüblichen Vergleichsmiete endet jede Erhöhung nach § 558 BGB, auch wenn die Kappungsgrenze noch Luft lässt. Ist keine Vergleichsmiete gepflegt, rechnet Verwaltio nur mit der Kappungsgrenze und sagt das dazu. Der Betrag ist dann eine Obergrenze, keine Begründung.

Fristen. Ein neues Verlangen ist frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung zulässig. Der Mieter hat bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang Zeit für seine Zustimmung, die neue Miete gilt ab dem dritten Monat (§ 558b BGB). Unter Anderen Zugang durchrechnen siehst du, was sich ändert, wenn dein Schreiben später ankommt.

Andere Verträge. Bei einer Staffelmiete laufen die Stufen von selbst, Verwaltio nennt die nächste. Bei einer Indexmiete rechnet es die Anpassung aus dem Verbraucherpreisindex. Gefördertem Wohnraum setzt die Kostenmiete die Grenze. Gewerbe und allein vermietete Stellplätze sind ausgeschlossen, dort gilt, was der Vertrag sagt.

Vergleichsmiete pflegen

Wer die Zustimmung nach § 558 BGB verlangt, muss im Schreiben begründen, dass die neue Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt (§ 558a BGB). Dafür gibt es vier Wege: den Mietspiegel, eine Mietdatenbank, ein Gutachten oder drei Vergleichswohnungen. Über das Menü ⋯ → Vergleichsmiete pflegen hinterlegst du je Objekt den Wert je Quadratmeter, auf Wunsch mit Spanne, Begründung, Stand und Quelle. Weicht eine Wohnung ab, etwa wegen Lage oder Ausstattung, bekommt sie darunter einen eigenen Wert.

Sobald der Wert gespeichert ist, rechnet das Blatt neu, und das Erhöhungsschreiben übernimmt ihn als Begründung. Pflicht ist er nicht: ohne Wert rechnet Verwaltio bis zur Kappungsgrenze, und du begründest im Schreiben selbst oder bietest eine Vereinbarung an.

Erhöhungen vorbereiten

Für ein einzelnes Mietverhältnis öffnet Im Generator öffnen das Erhöhungsschreiben, schon mit Mieter, Art und der zulässigen Miete vorbelegt. Was du dort beginnst und noch nicht erzeugst, speichert Verwaltio als Entwurf: Im Reiter Verfahren steht dann „begonnene Schreiben aus dem Generator“, mit Fortsetzen und Verwerfen.

Für viele auf einmal markierst du die Zeilen und wählst Erhöhung vorbereiten, oder du nimmst oben Alle möglichen vorbereiten.

Art des Schreibens. Zustimmung verlangen (§ 558 BGB) ist der Standard: der Mieter muss zustimmen, notfalls entscheidet das Gericht, und das Schreiben braucht eine Begründung. Vereinbarung anbieten (§ 557 Abs. 1 BGB) ist ein freies Angebot ohne Begründung: der Betrag ist frei wählbar, der Mieter kann zustimmen, muss es aber nicht.

Ziel. Bis zur zulässigen Miete, bis zur Vergleichsmiete, um einen Prozentsatz, um einen Betrag oder auf einen Preis je Quadratmeter. Dazu kommen Rundung und Zugang. Die Vorschau rechnet jede Zeile, bevor etwas entsteht. Beim Verlangen wird ein Ziel über der Grenze gedeckelt und markiert, gerundet wird immer abwärts. Was nicht geht, etwa weil schon ein Verfahren läuft, steht mit Grund darunter.

Fehlt einem Objekt die Vergleichsmiete, kannst du sie direkt im Dialog eintragen; die Vorschau rechnet dann sofort mit der echten Grenze. Verwaltio legt die Erhöhungen als Entwurf an und erzeugt auf Wunsch gleich die Schreiben. Die Miete selbst ändert sich dabei noch nicht.

Das Schreiben gestalten

Alle Mieterhöhungsschreiben entstehen aus der Systemvorlage Mieterhöhung, mit deinem Logo, Briefpapier und Absender wie jeder andere Brief aus Verwaltio. ⋯ → Schreiben gestalten öffnet sie unter Einstellungen → Systemvorlagen. Es gibt eine Fassung je Art: Verlangen nach § 558, Vereinbarung, Indexmiete, Modernisierung, Kostenmiete und Staffel. Den Wortlaut der Absätze änderst du frei; was aus den Daten kommt, also Mietdaten, Begründung, Berechnung und die Erklärung zum Abtrennen, setzt Verwaltio je Mieter ein. Die Anrede kommt aus dem Mietverhältnis.

Versenden

Versenden am Verfahren, im Zeilenmenü oder für die markierten Entwürfe zeigt zuerst, was rausgeht: welche Schreiben an welche Mieter, wie viele per E-Mail und wie viele per Brief, und was nicht dabei ist, mit Grund. Fehlt einem Entwurf noch das Schreiben, erzeugt Schreiben erzeugen es hier. Ein Verlangen ohne Vergleichsmiete bekommt kein Schreiben, weil es ohne Begründung unwirksam wäre; der Dialog nennt das als Grund.

Im Composer öffnen übergibt alles an den Massenversand unter Kommunikation. Jeder Mieter bekommt sein Schreiben als eigene Sendung, auch beide Partner eines Ehepaars, denn das Verlangen muss jedem Mieter zugehen. Vorbelegt ist Automatisch: wer eine E-Mail-Adresse hat, bekommt eine E-Mail, die übrigen einen Brief, der das Schreiben selbst ist.

Als versendet gilt eine Erhöhung erst, wenn du im Composer tatsächlich sendest. Den Zugang setzt Verwaltio bei E-Mail auf den Versandtag, beim Brief drei Tage später. Kommt der Brief früher oder später an, korrigierst du das am Verfahren unter Zugang ändern, und der Wirkungstag rückt mit. Ein Verlangen, das vor Ablauf der Jahressperre rausginge, lässt Verwaltio gar nicht erst in die Sendung, denn es wäre unwirksam.

Das Verfahren begleiten

Im Reiter Verfahren geht es weiter: Zustimmung erhalten oder Abgelehnt und am Ende Wirksam setzen. Ab dem Wirkungstag folgen Mietverhältnis und Sollstellungen der neuen Miete. Wer ein Schreiben von Hand übergeben hat, nimmt Als versendet markieren mit dem Tag der Übergabe.

Fällige Staffelstufen erscheinen ebenfalls hier. Sie brauchen kein Schreiben, ein Klick auf Wirksam setzen genügt.

Am Mietverhältnis zeigt die Kachel Erhöhungen denselben Stand in einer Zeile. In Mieterhöhungen öffnen springt hierher, schon auf dieses Mietverhältnis gefiltert.

Wie es weitergeht

• Das Mietverhältnis im Detail zeigt, wo Erhöhungen am einzelnen Vertrag stehen.
• Sollstellungen verstehen erklärt, wie die neue Miete in die Forderungen kommt.
• Ein Schreiben versenden beschreibt, wie das Erhöhungsschreiben rausgeht.